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坚持“留改拆”并举,切实改善市民居住条件

访谈主题:坚持“留改拆”并举,切实改善市民居住条件

直播时间:2018年10月24日(Wed)15:00 - 16:00

访谈嘉宾:周敏浩 普陀区人民政府区长

访谈摘要:2017年11月18日,市政府出台《关于坚持留改拆并举深化城市有机更新进一步改善市民群众居住条件的若干意见》,要求按照“留改拆并举、以保留保护为主,保障基本、体现公平、持续发展”的要求,更加注重城市功能完善和品质提升,稳妥有序,分层分类推进实施“留改拆”工作,多途径、多渠道改善市民群众居住条件。

访谈介绍

2017年11月18日,市政府出台《关于坚持留改拆并举深化城市有机更新进一步改善市民群众居住条件的若干意见》,要求按照“留改拆并举、以保留保护为主,保障基本、体现公平、持续发展”的要求,更加注重城市功能完善和品质提升,稳妥有序,分层分类推进实施“留改拆”工作,多途径、多渠道改善市民群众居住条件。普陀区积极贯彻落实,从本区实际出发,制定包括老旧住房成套改造、旧住房综合修缮等相关工作计划,瞄准最大限度改善市民群众居住条件这个根本目标,根据改造地块不同情况,因地制宜确定改造方式,综合施策,分类推进改造,形成本区“留改拆”的工作特色。访谈内容具体包括普陀老旧住房的现状,“留改拆”的工作措施,当前的工作成效和亮点,下一步的工作思考等。

主持人:各位网友大家好,欢迎收看由中国上海门户网站为您带来的在线视频访谈节目,我是主持人张琪悦。去年11月18日,市政府出台《关于坚持留改拆并举深化城市有机更新进一步改善市民群众居住条件的若干意见》,指出,要按照“留改拆并举、以保留保护为主,保障基本、体现公平、持续发展”的要求,更加注重城市功能完善和品质提升,稳妥有序,分层分类推进实施“留改拆”工作。普陀区是上海市中心城区老旧住房比较集中的地区之一,都推动了哪些工作的举措和计划来进行“留改拆”?今天我们有幸邀请到了上海市普陀区区长周敏浩作客到我们的节目当中,为我们进行答疑解惑。

周区长,您好,去年以来,本市旧区改造的思路发生了转变,主要工作目标从原来的“拆改留”转变成了“留改拆”,那么普陀区作为中心城区中面积较大,老旧住宅比较多的一个区,为了达到市委、市政府的工作要求,都采取了哪些工作举措,来推进“留改拆”工作呢?

周敏浩:因为经济和社会的发展,城市的改造或者说旧改,我觉得是一个永恒的话题。先要讲一点历史,1980年10月3日的《解放日报》头版上,发表了一篇名为《上海的十个第一和五个倒数第一说明了什么》的文章,“五个倒数第一就有一个上海的人均居住面积,应该说从建国到改革开放,上海一直是一个住房较为紧张的城市,上世纪80年代初,上海市区按人口平均计算,每人居住面积仅为4.3平方米,包括了当时的棚户、简屋、阁楼在内,4平方米以下的缺房户有90多万户,占全市户数50%左右,缺房户比重之大,为全国大城市之“最”。

上个世纪90年代以来,上海先后开展了两轮大规模旧区改造。前面进行了两轮大规模的改造,粗略划分,第一轮,从1992年到2000年,主要聚焦“365”危棚简屋改造,共改造各类旧住房约1200万平方米。第一轮的特点是大动迁、大拆建。第二轮,是从2001年到2017年,主要是聚焦成片二级旧里以下房屋改造,共改造二级旧里以下房屋约1500万平方米。第二轮的特点基本上和第一轮差不多,也是以大动迁、大拆建为主,但探索了“二次征询”、司法强迁等一系列新机制。通过两轮大规模的改造,加上持续完善房地产市场体系和住房保障体系,市民群众的居住条件得到了极大改善。上海人均的居住面积从当时的4.3平方米,到90年代12个平方米,到2017年上海人均居住面积已经到36.7平方米,体现了改革开放40年的成果。

就普陀区来说,2001-2015这15年中,累计完成二级以下旧里改造233万平方米,动迁居民5万户,新开工住宅1512万平方米,竣工住宅1679万平方米,也是普陀区历史上房地产开发建设最集中的一个时期,包括在上海比较有名的中远两湾城、万里城、绿地世纪城等一批新建的住宅小区,都是在这个时间段里开发建设的。

为进一步做好新阶段的旧区改造工作,去年,市政府出台了《关于坚持留改拆并举、深化城市有机更新、进一步改善市民群众居住条件的若干意见》(沪府发(2017)86号),主要变化是从原来的“拆改留”转变成了“留改拆”,虽然像绕口令一样,只是三个字排列顺序的差别,实际上反映出的却是城市更新理念的根本性转变。主要是因为原本的“大拆大建”模式已不适应新形势下城市发展的要求,市委、市政府决定从深化城市有机更新的角度,从城市规划理论,从切实传承城市的历史、文化、内涵,多渠道多途径地改善市民居住条件的角度,坚持留改拆并举、以保留保护为主,做好新阶段的旧区改造工作。

应该说市委、市政府高度重视、花大力气推进这项工作,今年9月13日,李强书记到我区的曹杨街道南岭园,现场察看非成套公房改造项目推进情况,要求我们结合旧住房实际和居民群众所需,不断创新探索改造的方式路径。7月6日,应勇市长实地走访了本区曹杨五村成套改造情况,要求我们要瞄准最大限度改善市民群众居住条件这个根本目标,综合施策,加快改造。

普陀区是上海市中心城区二级旧里以下房屋和老旧住房比较集中的地区之一,经过历届区委、区政府认真的工作,按照当前市委、市政府的要求,高度重视“留改拆”工作,切实做到“应留的必须留、该改的全力改、当拆的加快拆”。

“留”,就是必须保留保护好城市肌理、街坊肌理和历史建筑。从普陀区来说,我们在中心城区,关键是苏州河流经岸线资源丰富,苏州河流经普陀有14公里,两岸岸线长达21公里。苏州河普陀段是我国近代民族工业重要发祥地,中国最早的纺织、面粉、化工等民族工业在这里起步。所以,我们有各级文物保护单位(点)、上海市优秀历史建筑及历史风貌保护街坊40余处,涵盖了工业遗产、宗教建筑、文教建筑、民居宅邸、革命遗迹等多种类型,有些在国内还是很有名的。所以,我们要积极的挖掘历史建筑内在的文脉,努力把前人留给我们的物质文化留下来、传承好。

“改”,就是推进各类旧住房修缮改造,重点实施成套改造、屋面及相关设施改造、厨卫改造等三类旧住房综合改造工程。“十三五”期间,我区将实施三类旧住房综合改造300万平方米。其他修缮改造还包括:老旧住房安全隐患处置、二次供水设施改造、住宅小区电能计量表前供电设施改造、居民区积水点改造、老旧小区雨污混接改造、老旧小区消防设施改造、环境整治等等,全方位改善群众居住条件。

“拆”,就是加快拆除没有保留保护价值的二级旧里以下房屋。当前,我区已基本完成成片二级旧里以下房屋旧区改造工作,除去一些正在扫尾的成片地块外,目前区里还剩余10块零星地块,面积约2.5万平方米,居民近千户,我们计划今明两年启动,至2020年普陀宣布该拆的二级旧里以下的房屋全部拆完。

主持人:普陀区作为一个老区大区,旧时的老旧住房比较多,想要完成这样一个工作量确实是一项比较大的挑战,那么作为一个老区。在旧住房综合修缮和小区改造方面所需要解决的难题是相当繁琐的,在克服这些困难上,区相关部门都有哪些有效的工作方法呢?

周敏浩:从我们区来说,我们做了分类,有居住小区703个,其中,396个是老公房、售后公房和混合型小区,总面积是1586万平方米,建于上世纪50年代到80年代的房屋,如今,这些小区不管是房屋质量、配套设施还是环境面貌,随着时代的变化而落后了,与居民的安居宜居需求差距越来越大。我到小区里跟住在老公房里的居民交流,我们说回顾改革开放40周年的成果,真的是变化太快了。80年代二室一厅的房子当时非常令人羡慕了。40年过去了,我们看这些房子有点老了,有点旧了。

家和社区是居民主要的活动场所,随着老百姓生活水平的不断提高,居民对居住改善的愿望日益强烈,这也是一个很大的民生。为了改善居民的居住条件,自2015年起,我区加大旧住房修缮改造力度,截至2017年底,累计完成55个小区、168.9万平方米的老旧小区三类旧住房综合改造工程。今年,我们计划再完成12个小区、60万平方米改造任务。但是,我可以透露一下,我们肯定是能超额完成的。因为我们希望一个好的社区,就算房子老了、旧了,但是它的整洁度没有变,它的温馨、舒适一直都在。这样的城市才是有温度的,我们希望通过整治和改造,让老旧小区“旧而整洁、旧而提质、旧而有序”。

在旧而整洁方面,这两年,我们大力开展无违建居村创建工作,全区10个街镇287个居村单元已全部通过无违建创建验收,完成创建任务量100%。我们也是花了非常大的力气。同时,推进“拆、建、管、美”并举,真正做到拆有章法、建有规划、管有成效、美有温度,使小区更整洁、更美丽。

在旧而提质方面,通过各类旧住房修缮改造,很大程度上补齐了老旧小区房屋渗漏、积水、保温、照明、消防、安防监控等方面的功能短板,使小区居民的居住质量得到了全方位的改善和提升。特别是每年实施60万平方米的“三类”旧住房综合修缮改造项目,切实改变了原有小区基础设施落后,功能品质不足的短板。

在旧而有序方面,对小区的停车、监控、安全设施等方面也做了改造,小区停车更规范了,居民觉得更安全了。比如说,今年安防措施上去以后,1—9月,全区入民宅盗窃案件接报数同比下降29.4%,连续两年20%以上的下降。

所以,我们区对老旧小区改造坚持“一社区一设计”的理念,更加突出对居民意愿的尊重,把政府工作和老百姓需求对接,通过用心打造,真正把工作做到老百姓心坎里。

比如,我区宜川街道有个小区,泰山二村,建成于1981年,25幢多层住宅,常住人口3032人,原来小区设施老旧,顶楼漏水严重,没有消防设施,周边环境脏乱差。今年,在实施改造前,征询居民意愿,架空线入地项目的同意率达到100%,其他项目同意率达到97%以上,统筹实施了包括拆违、屋面及相关设施改造、小区环境提升、综合管网、智能化设施设备等十余项的综合改造,环境焕然一新。

再比如,我区甘泉街道汪家井小区,建于上世纪80年代,和刚才说的小区情况差不多。实施综合修缮改造后,通过新技术、新材料、新设备、新工艺的综合运用,住宅抗渗漏和保温性能极大提高,楼道内也是窗明几净、整洁舒适。而小区环境通过问需于民、问计于民,并进行系统化的梳理打造,目前小区绿树成荫、道路通畅、停车位规整。同时,还和绿化、市容、体育等单位对接,叠加实施了小区垃圾箱房、健身步道等设施更新改造,增设了了集装箱样式的体育健身房,实现了“小区里一元能健身,一元能充电”。

旧住房综合修缮是好事,也是难事,是我区要长期坚持并持续做好的一项民生工程。当然也需要小区居民大家的支持。我们将在现有基础上,将结合城市更新,由点及面对老旧小区进行成片区、整街区城市更新和整体品质提升,下一步将架空线入地、居民电梯加装、智慧社区、智能安防、物联网等融入修缮工作中,努力打造了一批“环境优美,配套齐全,乐享宜居,低碳环保,智慧节能”的高品质居民社区。计划将每年一批街道滚动实施。

我们将会用城市更新“绣花”的耐心,社区改造“执着”的真心,品质生活“十足”的用心,生活环境“忘我”的倾心,推动老旧小区“脱胎换骨,华丽蜕变”的决心,努力为全区百姓打造安居、宜居、乐居的美丽家园。

主持人:所有的工作努力确实也是为了提高居民的居住环境,提高咱们的上海的城市形象,咱们说新政策是推行留改拆,那么在“留”的方面,对既需要保留传承又有迫切改善需要的居民住宅,我们是运用了哪些举措去留呢?请您给我们介绍下。

周敏浩:这实际上是一个实事求是分析问题的办法,从目前来说,对具有保留价值的民居宅邸主要有两种改造模式,一种称之为“留房留人”,就是在保留原建筑风貌的前提下,通过修缮改造确保房屋结构安全,实现居民厨卫独用,改善居民居住条件。例如我区目前正在推进的“金城里”里弄房屋修缮改造,就是这种模式。

另一种称之为“人迁房留”,就是组织居民搬迁,之后在保留历史风貌的基础上对房屋进行修缮,使其发挥新的使用价值。例如我区正在实施征收的永安里,为中期石库门,我们计划待居民搬迁后,对留下来的房屋进行综合改造和利用。当然,普陀区也会在这两种模式的实践中,总结经验积极创新,探索新的模式来平衡居住改善民生和建筑风貌保护。某种角度来说关键是有利于改造和保护相结合。

主持人:我们都知道,不成套房屋居民的生活条件是比较差的,居民要求成套改造的意愿也非常强烈。那么您所提到了成套改造工程,我们又推出了什么样的政策计划来进行的呢?

周敏浩:从区现状来看,经调查排摸,我区约有55.5万平方米不成套房屋。我们总体改造计划是:“三年启动、六年完成”。即在居民同意改造的前提下,2018-2020年全面启动,2021-2023年力争完成。在工作中主要坚持三个原则:一是分类实施原则。即按照先易后难的原则,综合考虑每个小区规划条件、居民意愿、房源配置等因素,因地制宜、有针对地实施“改扩建(内部分隔+抽户+加层)”改造或“拆除重建”改造,做到“一个小区一种政策,一幢房屋一个方案”,并同步推进“管线入地”、加装电梯、环境建设等工程。二是条块联动原则。按照“房管部门牵头、各街道镇为主、相关部门配合、西部集团实施”,整合各方力量加以推进。三是坚持非征收和非解困原则。成套改造并非是征收,是在原有基础上合用改独用,住房面积视原始条件适当放大。这些都会事先和老百姓交代清楚。

在具体工作部署上,我们成立了区、街镇、改造基地三级工作推进机构,目前第一批15个改造项目、方案正在进一步深化。成套改造项目不同于征收,有它的特殊性。部分的居民同志有时候对改造的原则有些误解,或者说期望比较高,使得我们签约的推进工作有点困难。按照文件讲的,方案90%同意就可以推进。但实际操作当中为什么要100%才能推进呢?主要是合用的房子,原来的厨卫是合用,合用的空间到底分割给谁,是一个很大的问题。因此一方面不断地优化改造设计方案,实行设计师负责制,一户一方案。现在要求改建的房屋设计师挨家挨户上门走访测量,常驻项目前线,随时听取街道、居委、居民代表的意见,以求方案达到最优,居民受益最大化;另一方面,我们也将加强宣传引导,明确成套改造“非征收非解困”原则,转变居民思想认识,引导居民合理调节期望值。在这里,也希望得到居民们对改造工作的大力支持和配合。

相信在政府的努力和居民的支持下,我们的成套改造工程可以顺利进行,早日改善非成套房屋中居民的生活品质。

主持人:确实在政策的良好宣传下,去取得市民对工作的理解和支持,咱们的工作进度才能得到保障。我们节目播出过程当中有些网友向您提出了一些问题,我们看一下网友朋友的问题。有位网友朋友说,我家住在隆德小区老公房的顶楼,每逢黄梅雨季总会有雨水渗透,政府可以帮我们修缮改造吗?

周敏浩:隆德小区地处我区长风街道,属于高层为主的售后房小区,现由上海长风物业有限公司负责日常管理。目前该小区已列入我区2018年屋面及相关设施改造计划,将于明年施工。

主持人:有网友说,我是宝钢公寓的业主,我们小区正在推进加装电梯工程,我们感到很高兴,完成加装电梯后,业主能否获得政府补贴呢?

周敏浩:我们区政府出台了相关的配套政策,对于现有多层装电梯给予每台电梯施工金额40%的补贴,绝对值来说最高不超过24万这样的惠民政策。大家自筹加装电梯,建完之后政府给予补贴。最终要拿到这笔补贴资金需要前期的立项批复、规划许可以及相关建设审批手续。目前我们也正在简化审批流程,因为这些手续对于最后审计结束后申请财政补贴是必不可少的,你到底花了多少,我40%是有依据的。所以,千万不要图方便,审批跳过去,依据没有了,就比较难做。

主持人:我是住在曹杨七村南溪园的居民,据悉我们小区将要实施成套改造工程。这是一项惠民工程,但百姓百条心,我们担心有个别住户因为个人原因不同意改造,一定要100%居民签约同意吗?

周敏浩:如果个别居民不同意,原来合用的厨房、卫生、公共楼道、公共部位没有办法进行合理分割,合用部分没有分割好,也不行,难度就很大了,没有100%同意就不能干。同时还要想想,改造工程对于楼内供水管道、煤气管道要进行重新的翻排。一般水管是从上而下,如果个别居民不同意,上下不通,管道就没法接,从而导致整幢楼所有管道无法正常安装。这个工程从施工的角度来说,是需要取得100%的居民签约同意。所以,我觉得这个网友提了很好的问题,我们非常理解居民朋友改善老住房的心愿,但我们也希望居民朋友之间能够相互的宣传,特别是对不同意改造的居民,希望其他居民能够配合居委会一起,大家开展工作,做通工作。通过大家共同努力,使这项惠民工程能够顺利的实施,也不是我们要强制大家这么干,是真心的给大家改善居住条件。

主持人:周区长,我想问一下,在建的旧住房成套改造项目中,都有哪些典型的成功案例?来给咱们的工作做到一个成功的参照呢?

周敏浩:普陀区不成套房屋主要有两类:新式里弄住宅、新工房。新式里弄住宅是在旧式石库门住宅的基础上改良发展而来,较好地保留了上世纪二、三十年代比较好的历史文化风貌,如我区金城里,是解放前金城银行的职工宿舍。新工房兴起于上世纪70年代的上海,是为了解决当时上海住房紧张而建的公寓式的住宅,住户较多,无独立厨卫设施,如我区武宁路74弄。从现在的情况来看,金城里小区和武宁路74弄2-10号小区是目前比较典型的两个案例。

其中,金城里为新式里弄,建于上世纪30年代,有砖木结构三层楼房10幢,二层楼房1幢。整个宿舍楼群坐北朝南,呈“丰”字形布局,总占地约8000平方米,建筑面积约1.5万平方米。经过几十年的使用,房屋结构日渐老损、破旧,加上数十年间陆续住进了260户居民,因为原来是银行高级职员,户数比较少。也使得“如厕难、洗浴难、烧饭难”问题突显,严重影响了居民的居住生活和幸福感。

为了提高居民居住质量,满足人民群众对美好生活的向往,金城里项目于2018年初正式启动,其中182-186号因条件成熟,已于8月底进场施工。在项目推进过程中,我们做到“四个坚持”。 一是坚持外立面外观不变,即在保留原建筑风貌的前提下,运用微更新、渐进式的保护方法,改善居民住房条件和居住环境。

二是坚持百姓需求导向,即改造方式和设计方案均以百姓需求为导向,一切从居民切身利益出发,做到“一户一方案”,因为是老式合用的里弄房子,只有做到一户一方案,力求方案最优,居民得益最大。

三是坚持运用新兴技术,即在遵循文保建筑和历史风貌街坊保护规范的前提下,大胆运用新工艺、新材料、新设备,在修旧如旧的基础上,尝试实施弱电综合管廊、无线安防监控、变频供水等技术。

四是坚持统筹兼顾,既兼顾房屋使用功能的改善,又兼顾小区综合环境的提升,还兼顾小区与周边环境的和谐。

武宁路74弄2-10号(双号)属于新工房,建造于1958年,建筑面积7706平方米,居民143户。这幢房屋没有独用煤卫设施、内部设施老旧,在武宁路快速化改造、轨道交通14号线等重大市政工程施工过程中,还面临房屋结构不稳、受到噪音干扰等问题。为了一揽子解决这些难题,经过多方努力,最终对老房子实施了成套改造,包括进行加装电梯、结构加固、底楼防潮等综合改造。在推进过程当中,外墙向外扩建,然后进行室内分隔、调整布局等,使房屋由合用变为成套独用。同时,采取抽户方式,把影响改造的住户“抽”出来,重新安置到底楼,底楼原来是商铺,现在腾出来,重新改造,安置他们到底楼,这样保证了居住安全,减小轨道交通建设对其造成的潜在影响,还对楼房结构进行加固,并通过技术手段严控房屋沉降,提高基础的承载性能。

此外,考虑到老年住户较多,方案中还增加了加装电梯项目,为这1幢5个门牌的房子都装上电梯。底楼居民的顾虑也得到解决:底层为了防潮,室内地坪将抬高0.85米,确保雨水不会倒灌。总之,我们坚持“居民居住面积不减少,层高不降低,房间开间不缩小”这三不原则,采取“以平层成套为基础,一户一方案,整体再平衡”的方式,努力让方案贴合居民需求,让居民尽可能多得益。

主持人:通过您的介绍,确实能看出咱们相关部门对于成套改造工作所作出的工作举措是非常细致和成功的,那么在取得了这些良好的工作成效的基础上,在下一步,普陀区对于接下来的成套改造工作还有什么样的计划和方案?

周敏浩:2018年是普陀区成套改造“三年启动、六年完成”的开局之年,区政府将加大力度持续推进这项工作,使生活在55.5万平方米非成套房屋居民的居住条件得到改善。下一步,普陀区将主要以“3+2+15”为目标推进,具体包括以下几个方面:一是加快三个已启动项目的改造进度。目前普陀区已有3个成套改造项目处于项目施工阶段,分别为武宁路74弄2-10号(双)地块、金城里地块以及宜川二村地块。其中武宁路74弄、金城里地块项目施工单位已于2018年8月底进场,正在根据施工计划进行施工;宜川二村地块项目即将完工。

二是两个新启动项目将力争尽快开工。目前普陀区有2个成套改造项目已完成前期准备手续,争取尽快启动。其中,曹杨五村南岭园小区内非成套房屋共计22幢,涉及总户数1193户,其中12幢已完成成套改造。现存的10幢非成套房屋中,有4幢房屋共236户目前处于施工图评审阶段,力争2018年底前进场施工;剩余6幢非成套房屋的改造工作也在积极推进中,目前已完成居民意愿征询和立项工作,正在进一步优化方案。梅川路43弄41-42号为小区内现存的唯一一幢非成套房屋,涉及居民40户,目前已进行施工招投标相关工作,街道成套办及项目工作小组正积极推进,力争尽快进场施工,完成最后“拔点”。

三是15个片区将开始启动居民意愿征询工作。目前区相关7个街道的15个片区的改造方案正在进一步深化,很快将通过街道与居民见面。对于剩余的非成套房屋也正在积极制定改造计划,后续会陆续推进。我们将把各街道成套改造列入全区重点工作,按季度分街道进行考核评比,并加强督查督办,构建“条块联动、齐抓共管”的工作格局,争取在未来两年(2019—2020年)内全部启动,再之后的三到四年能够全部改造完成,让每一户非成套房屋的居民都享有改造的机会。但因为做方案,每个房子、每个户型不同,施工都有安排,有的时候也希望在范围内的网民同志给我们一点时间空间,总会有先后。

主持人:接下来我们看一下网友的问题,我是住在甘陵小区的居民,听街道说,我们小区将实施成套改造工程,我们居民都很欢迎,请问我们居民是否要出资,出资比例是多少?

周敏浩:我们区有旧住房成套改造工作规定,拆除重建方式的成套改造项目资金由市级财政资金、区财政资金、公有住房出售后的净归集资金、政府回购增量房屋的收益、居民出资等共同组成。非拆除重建方式的成套改造项目资金由市级财政资金、区财政资金、部分净归集资金共同组成。因此旧住房成套改造的资金主要由市、区两级财政承担。对于居民来说,使用权房是不需要出资的,但如果要将使用权房转为产权房,则需要缴纳少量增量面积的改造成本费,一个是按照房改售房的标准,买下来的钱要付,另外买下来以后,增量的面积需要付改造的成本费,但这个和现在市场价是有差距的。所以,具体的金额还是要看改造的情况再来具体确定成本。

主持人:我是住在谈家渡路42弄的居民,我们这个地块即将进行房屋征收,这是好事,但我家是共有产,人口多,情况复杂,而且有家庭矛盾,很担心征收时利益受损,我该怎么办呢?

周敏浩:征收主要目的是为了改善居民居住环境,提高居民生活质量。家庭矛盾应该由家庭内部协调解决,没有办法达成一致,可以通过街道的人民调解员或者司法途径解决。我想,碰到征收大家应该搁置家庭矛盾的争议,先签约,保证家庭整体利益,这块大蛋糕先拿到,再内部协商进行分割。如果说兄弟姐妹间矛盾很严重的,该签的不签,该拿的奖励不拿,最后会因为家庭内部的矛盾导致旧改征收过程当中强迁,该得的奖励得不到,减少,实际上整体利益是受损的。

主持人:有一位网友的问题,北石路一带的老旧公房可以加装电梯吗?那里也是八十年代的老房子,而且以老年人居住为多,迫切希望加装电梯?

周敏浩:在现有多层住宅加装电梯,我们遵循业主自愿、政府扶持,因地制宜、兼顾各方,依法合规、保障安全的原则。相关的要求主要是多层业主的居民有装电梯的意愿,小区业委会或者没有成立业委会的小区,由居委会代做也可以。可以自行或者委托实施单位先行编制方案,该方案包括规划土地、建筑结构、消防安全等的可行性分析,加装电梯还涉及到初步设计,资金概算,电梯运行维护保养费用等等。申请人或者施工单位将初步方案征求业主意见。业主对初步方案能够达成共同意愿的,这个方案达成共同意愿后并书面征询取得小区全体业主的2/3以上同意,加装电梯的这幢楼要达到90%以上同意,由申请人向房管局申请旧住房综合改造实施计划。

北石路已经有做的,后水塘街33、43号楼在加装电梯,项目已经开工。我们区在全市也是比较早探索这项工作,总体上还是秉承业主意愿为主,多方共同努力。政府的指导原则,对政府补贴资金是按照安装电梯工程实施40%给予补贴,最高不超过24万/台。如果全区每幢楼,当然也不是所有的房屋结构都适合加装,有的房子楼道结构没有办法装,如果都装电梯,区政府的钱是用亿来计的。我们还是希望在总结项目经验的基础上,对现有的项目进一步优化,因为有审批,政府部门还是要指导的,否则的话居民自己办手续还是很难的。所以,我们成立了曹杨街道加梯办、西部集团徐虎工作室,也是对加装电梯的一些政策,以及相关流程办理进行引导,提高项目推进的效率,少走弯路,服务大家。

主持人:周区长,前面我们谈到,为改善老百姓居住质量,我们对老旧住房改的改、修的修、拆的拆,这些措施都是针对生活硬件来进行改善的,那么在小区软件和管理上,普陀区有哪些新的举措?

周敏浩:小区硬件改善的同时,软件也同样重要。只有管理和服务水平也提升了,硬件改善的惠民效应才能更好发挥。普陀区在小区物业管理方面,近两年来,形成一些特色做法:一是“物业顾问进小区”。即在区层面成立了一支由专业单位组成的“物业顾问单位名录”,包括区房屋维修应急中心、建设银行普陀支行、上海银行普陀支行、市特种设备监督检验技术研究院、区消防支队、会计师事务所、工程造价咨询单位、律师事务所、注册在我区的龙头物业服务企业、物业管理公开招投标代理机构等等。同时,由这些单位委派专业学者、教授、技术人员、行政工作人员等组成“物业顾问单位专家库”,采用公益服务与政府购买服务相结合的方式,为物业企业和小区业主提供政策咨询服务,对业委会、物业公司工作人员进行定期培训,并协助解决小区管理中的热点难点问题,深受欢迎。在普陀房管微信公众号上,开辟了“物业顾问微讲堂”专栏,每周由“物业顾问”以问答、案例讲解等方式,在专栏上介绍一些老百姓关心的物业管理方面的法规政策。

二是调整“公房和售后房考核达标奖励”。结合房管办体制调整的背景,为进一步调动基层对物业行业的监管力度,2017年下半年,对资金发放方式予以优化调整,将80%的奖励资金调整至街镇,由街镇自主对辖区内公房和售后房小区的实际管理情况予以考核评定,对优秀的物业公司给予奖励。

三是建立“物业服务行业信用信息预警机制”。对物业企业规范化服务情况以“绿、黄、橙、红”四色标注,进行分类监管。

主持人:今天跟周区长聊了这么多,相信广大网友跟我一样,对普陀区留改拆的问题有了深入的了解。周区长节目到这里已经接近尾声了,节目最后还有什么想跟网友说的呢?

周敏浩:今天非常高兴到中国上海门户网站来,非常感谢广大网民的积极参与,感谢网民对于普陀留改拆的关注。一个小时的时间是有限的,对于刚刚访谈过程中大家提出的问题,我们将在访谈后进行研究,并在第一时间通过有关渠道进行答复。同时,也希望广大市民朋友对普陀区的工作提出宝贵的意见和建议,帮助我区一道完善留改拆工作,打造宜居环境,提高居住品质,共创美好家园!谢谢大家!

主持人:谢谢您,由于时间关系本期节目就到这里,再次感谢周区长到节目当中作客,也感谢广大网友的观看与支持,下期节目再见!

   nana:泰来坊何时启动啊?到底拆还是改?

答:泰来坊旧式里弄属旧改零星地块,已列入“十三五”旧区改造规划。按照“留、改、拆”并举,以保留保护为主的要求,将根据规划控制要求和地块实际情况编制改造方案,经历史风貌规划评估和认定后实施改造。此类房屋改造方式取决于规划评估认定和规划控制要求,一是对于需要保留原有建筑风貌和居住使用功能的,可按“留房留人”等方式实施修缮改造,保护历史风貌特色,改善居住条件和生活环境;二是对于需要风貌保护且对居民重新安置的旧改地块,可通过“征而不拆”等方式,实施征收,原有建筑保留,按规划要求实施保留保护改造和利用。

   老渔民:中山北路1293弄棚户区什么时候能列入留改拆计划中,谢谢!

答:中山北路1293弄自建私房属旧改零星地块,已列入“十三五”旧区改造规划,拟将按照留改拆并举,以保留保护为主的要求,列入2019或2020年改造计划。

    甘泉小陆子:领导你好,我是住在普陀甘泉三村的居民,我们这里是靠近甘泉路上的三层瓦顶老房屋,听说房子是50年代建造的,房屋年久失修,墙体外层脱漏情况严重,去年还砸到过行人,电线混乱,厨卫与房间分离特别不方便,每次大雨一楼居民都会有水淹情况,家里人均面积不到4个平方,而且最可怕的是房屋墙面有大面积裂痕,楼上关门房屋都会震动,我想问一下周区长,对于我们这种和“两万户”差不多的居住情况下,面临问题是小孩要结婚,能否在短时间内有改善?

答:甘泉三村属于甘泉街道,已经纳入我区2018年批次成套改造项目名单内,甘泉街道已经启动居民改造意愿征询(即第一次征询),目前征询工作尚未完成。按照法定要求,第一次征询达到三分之二以上居民同意,即可报请区成套办予以立项;项目立项后将有专业的设计单位对小区的初步设计方案进行优化和改善,并通过街道成套办组织多渠道、多轮次的居民意见听取,充分了解居民的具体需求和建议意见;在改造方案成熟后将全面启动居民征询工作(即第二次征询),对改造方案居民签约率达到100%的楼栋,即可办理相关手续进场施工。所以说,能否在短期内启动改造除了政府加快推进项目外,还需要居民的配合与支持度。

shala:区政府关于旧住房成套改建工程的规划什么时候能惠及到50年代建的老工房。我们现在冬天晒不到太阳,夏天大雨时提心吊胆,怕水进到屋内。希望政府有所行动,谢谢!

答:您好,根据区委、区政府总体部署,我区计划将对55.5万平方米非成套房屋全面开展成套改造,“三年启动、六年完成”。即在改造方案充分征询居民意见并获得居民全部签约认可的前提下,2018-2020年全面启动,2021-2023年力争完成。六年内让每一户非成套房屋的居民都享有一次改造的机会。

为了实现这个目标,我们将按照“推进成片、兼顾零星、先易后难”的总体原则,综合考虑每个小区规划条件、居民意愿、房源配置等因素,做到“一个小区一种政策,一幢房屋一个方案”,有计划、分步骤地实施成套改造工作。目前,第一批改造任务已经下达相关街道(镇),涉及7个街道的15个项目,相关改造方案也正在优化,很快将陆续通过相关街道与居民见面。剩余的非成套房屋也正在积极制定改造计划,后续将分批下达至各街道(镇),争取在未来两年(2019—2020年)内全部启动。

小陈:我是武宁路200弄1-14号居民。区房办开会讲我们已列入18年旧改计划,9月30日红头文件和征询单已发到长寿街道10月底截止。我们居民现在还没拿到征询单,非常着急!!

答:武宁路200弄1-14号属于长寿路街道,已列入我区2018年计划批次,相关成套改造任务单已下达给长寿街道,街道将根据辖区内涉改小区的总体安排及相关工作要求,抓紧开展武宁路200弄小区旧住房成套改造的居民改造意愿征询工作(即第一次征询),具体推进情况可咨询长寿路街道或街道成套办。

悠然自得:请问周区长,北石路一带的老旧公房可以加装电梯吗?那里也是八十年的老房子而且现在都以老年人居住居多,所以迫切希望可以加装电梯,谢谢!

答:既有多层住宅增设电梯,应当遵循“业主自愿、政府扶持,因地制宜、兼顾各方,依法合规、保障安全”的原则。本市既有多层住宅增设电梯,相关要求主要为:一、既有多层住宅业主或者居民有增设电梯意愿的,申请人(小区业主委员会;未成立业主委员会的由所在地居民委员会,直管公房和系统公房由房屋所有权人或者委托管理人)可以自行或委托实施单位先行编制初步方案,该方案应包括规划土地、建筑结构、消防安全等的可行性分析,增设电梯平面布局初步设计,资金概算,电梯运行维护保养分担方案等内容。申请人或者实施单位将初步方案征求业主意见;二、在业主对初步方案能够达成共同意愿(经方案公示并书面征询取得小区全体业主三分之二以上,加装电梯幢业主90%以上同意)的情况下,由申请人向房管局申请旧住房综合改造(既有多层住宅增设电梯)实施计划。

现北石路后水塘街33、43号楼加装电梯项目目前已经开工。我区既有多层住宅增设电梯项目,总体还是继续秉承业主意愿为主,多方共同努力,政府政策指导的原则。对于政府补贴资金,按照加装电梯费用的40%予以补贴,最高不超过24万/台。

我区各相关职能部门、街道(镇)主动跨前,积极联动,总结已完成项目经验,对既有多层增设电梯项目的流程进一步优化。同时,充分发挥业主主观能动性,成立了曹杨街道加梯办、西部集团徐虎工作室等,对既有多层增设电梯政策相对熟悉的机构,能够在前期流程的办理过程中,做好必要的引导,能够提高项目推进效率,少走弯路,做到更好的服务群众。

颠:我家住在隆德小区老公房的顶楼,每逢黄梅雨季,或者台风大雨,总会有雨水渗透,政府能帮我们进行修缮改造吗?

答:隆德小区地处我区长风街道,属于高层为主的售后房小区,现由上海长风物业有限公司负责日常管理。目前,该小区已列入我区2018年屋面及相关设施改造计划,将于2019年施工。

9527:我居住的长征镇梅四小区屋面及相关设施改造工程去年刚改造好,现在小区旧貌换新颜十分宜居,但随着时间的推移难免会面临维修,请问工程质量保修方面有什么规定?

答:根据沪住修缮〔2015〕26号的相关规定,在住宅修缮工程保修期限内,出现由修缮施工造成的质量问题,由实施单位按照《住宅修缮工程质量保修合同》的相关约定,督促施工总包单位予以保修。其中,屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏工程,新做或翻做的保修期为5年,局部修缮的保修期为3年。

哈维:我是宝钢公寓的业主,我们小区正在推进加装电梯工程,我们都感到很高兴。请问完成加装电梯后,我们业主能否获得政府补贴?

答:政府不光出台了相关配套文件,对于既有多层增设电梯还有每台补贴施工金额40%,最高不超过24万的惠民政策。但是要最终拿到这笔补贴资金,需要有前期的立项批复,规划许可证,及相关建设审批手续。这些手续对最后审计结束后申请财政资金补贴都是必不可少的,所以千万不要为了图方便而跳开审批流程。

K.T:我所住的车站新村小区正在进行屋面及相关设施改造,所用的材料质量符合国家标准吗?

答:根据沪修缮质检〔2012〕1号的相关规定,施工单位应对进场材料进行进货检验,并向监理单位报验,确保选用的工程材料质量符合国家、行业和本市地方标准。市修缮质检中心和各区(县)修缮管理部门会根据项目进度不定期对修缮工程使用的材料进行抽检。所以在施工材料方面,广大业主可以完全放心。

狂奔的蜗牛:我是住在曹杨七村南溪园的居民,据悉我们小区将要实施成套改造工程。这是一项惠民工程,能极大改善我们的居住生活质量,但百姓百条心,我们担心会有个别住户因为个人原因不同意改造,一定要100%居民签约同意吗?

答:成套改造工作涉及整幢楼每一户住户,改造后每一户承租人的使用权面积都将发生变化,如个别住户不同意,则原合用的厨房、卫生间、公共走道等公用部位将无法进行合理的分割。另外改造工程将对楼内雨污水管道、供水管道、煤气管道等也进行重新翻排,如个别居民阻挠,所有管道将无法接入,从而导致整幢楼所有管道无法进行正常安装,故该工程需取得100%居民签约同意。对此,我们也希望居民之间能够相互进行宣传,特别是对不同意改造的居民,希望其他居民能够配合居委会一道开展工作,大家共同努力使这项惠民工程能顺利实施。

  Wings:我是住在甘陵小区的居民,听街道说,我们小区将实施成套改造工程。我们对此都很欢迎,请问我们居民是否要出资?出资比例是多少?

    答:根据《普陀区旧住房成套改造工作规定》,拆除重建方式的成套改造项目资金由市级财政资金、区财政资金、公有住房出售后的净归集资金、政府回购增量房屋的收益、居民出资等共同组成。非拆除重建方式的成套改造项目资金由市级财政资金、区财政资金、部分净归集资金共同组成。因此,旧住房成套改造的资金主要由市、区两级财政承担,对于居民来说,使用权房是不需要出资的,但如果要将使用权房转为产权房,则需要缴纳少量增量面积的改造成本费,具体金额依据改造成本确定。

安远:现在房屋征收,为什么可供居民选择的配套商品房地方都那么远?

答:配套商品房大部分都是由市政府统一调拔的,普陀区政府每年都会为我区居民积极争取好的房源。配套商品房虽然地方比较远,但根据市里的统一规划,其周围配套设施、轨道交通都在建设中,不久将来都会成为成熟的生活社区。

清峰:我是住在谈家渡路42弄的居民,我们这个地块即将进行房屋征收,这是好事,但我家是共有产,人口多、情况复杂,且有家庭矛盾,很担心征收时利益受损,我们该怎么办?

答:征收的主要目的是为了改善居民居住环境,提高居民生活质量。家庭矛盾应由家庭内部协商解决,如无法达成一致的,可以通过街道的人民调解员或都司法途径解决。我们劝居民,先签约保证家庭整体利益(大蛋糕),然后再内部协商分割,不要因为家庭内部矛盾导致整体利益受损。