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关于征求《上海市普陀区国有土地上房屋协议置换实施办法(草案)》社会公众意见的公告

公告

为规范本区房屋协议置换行为,加强房屋协议置换工作风险防控,维护房屋协议置换双方合法权益,根据《关于进一步规范本市房屋协议置换工作的指导意见》(沪建房管联〔2018〕853号),由我局起草了《上海市普陀区国有土地上房屋协议置换实施办法(草案)》(以下简称草案。现将草案予以公示,并面向社会公众征求意见,公示时间为2020年3月24日-2020年4月3日,如公众有相关意见或建议,请书面形式反馈意见。

联系人:沈杰、包铭颖

电??话:62602691、62602059,62605913(传真)

联系地址:普陀区怒江北路302弄12号204室

邮箱:shenjie@shpt.gov.cn

关于征求《上海市普陀区国有土地上房屋协议置换实施办法(草案)》社会公众意见的公告  草案全文

上海市普陀区国有土地上房屋协议置换实施办法

(草案)

为规范本区房屋协议置换行为,加强房屋协议置换工作风险防控,维护房屋协议置换双方合法权益,根据《关于进一步规范本市房屋协议置换工作的指导意见》(沪建房管联〔2018〕853号),制定本办法。

第一条(适用范围)

凡符合房屋征收条件的项目原则上不采取协议置换项目,应该按照相关征收政策法规依法实施房屋征收与补偿。下列项目在完成勘测定界,落实相关资金、房源后,经区人民政府同意,可以开展房屋协议置换相关工作:

(一)有明确交地和开工时间节点,取得建设项目规划选址意见书的重大工程项目;

(二)无法实施征收但因安全控制或环保要求必须协议搬迁的房屋;

(三)以完善居民居住使用功能配套、实施历史风貌区和历史建筑保护、推动城市更新项目或其他公益性项目为目的,确需先行开展房屋协议置换的其他项目。

第二条(管理单位)?

区住房保障和房屋管理局为本区房屋协议置换指导监管单位,制订房屋协议置换项目计划,受理房屋协议置换方案备案,负责房屋协议置换相关工作的业务指导、工作检查和工作人员管理等工作。

区发改委、区财政局、区规划资源局、区文旅局等相关管理部门,按照各自工作职责配合和保障房屋协议置换工作顺利进行。

区审计局根据有关法律、法规和相关政策,负责房屋协议置换工作的资金监管和审计监督。

第三条(实施主体)

经区人民政府同意的镇政府、街道办事处或其他相关单位为本区房屋协议置换的实施主体。

实施主体负责制订房屋协议置换项目具体实施计划和安置方案,并按照本办法的规定,负责向指导监管单位提出房屋协议置换项目的申报、安置方案的报备等工作。

实施主体可以委托本区的房屋征收事务所,承担房屋协议置换的意愿征询、房屋协议置换方案的宣传和解释工作、组织签订房屋置换协议、管理被置换房屋等具体工作。房屋征收事务所不得以营利为目的。实施主体对房屋征收事务所在委托范围内实施的房屋协议置换行为进行监督,并对其行为后果承担法律责任。

第四条(实施范围的确定)?

指导监管单位会同区发改委、区建管委、区财政局、区规划资源局、区文旅局、街道办事处(镇政府)等相关部门确定房屋协议置换项目实施范围。

第五条(意愿征询)

实施主体组织征询房屋所有权人、公有房屋承租人的房屋协议置换意愿;并根据意愿征询情况,启动房屋协议置换方案制定工作。

根据本办法第一条第(二)项、第(三)项之规定,拟实施房屋协议置换的项目,房屋协议置换范围内所有房屋所有权人、公有房屋承租人同意的,方可启动房屋协议置换项目。

第六条(房屋调查登记)

实施主体对房屋协议置换范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记。调查结果在房屋协议置换范围内向房屋所有权人、公有房屋承租人公布。

未经登记的建筑由实施主体会同相关行政管理部门依法进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的,应当给予置换;对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的,不予置换。

第七条(方案征询及修改)?????????????????????????????????

实施主体应当将房屋协议置换方案在房屋协议置换范围内予以公示,征求房屋所有权人、公有房屋承租人的意见。征求意见期限不得少于10日。征求意见结束后,实施主体将修改情况及时公布,并向指导监管单位备案。

第八条(房屋置换协议主体的确定)

房屋置换协议应当由实施主体与房屋所有权人、公有房屋承租人签订。

房屋所有权人、公有房屋承租人以房屋协议置换方案公告之日合法有效的房地产权证书、租用公房凭证、公有非居住房屋租赁合同等权利凭证计户,按户进行置换。

房屋所有权人以房地产权证书等权利凭证所载明的权利人为准,公有房屋承租人以租用公房凭证、公有非居住房屋租赁合同所载明的承租人为准。

第九条(评估机构的选定)

被置换房屋和用于产权置换房屋的价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构评估确定。

实施主体提出房地产价格评估机构的具体条件,接受符合条件的房地产价格评估机构申请报名并向房屋所有权人、公有房屋承租人公示。实施主体组织房屋所有权人、公有房屋承租人按照少数服从多数的原则投票决定房地产价格评估机构。

第十条(房屋价值评估)

被置换房屋的价值评估应当考虑房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等因素。

用于产权置换的房屋的价值应当由根据本办法第九条规定已选定的房地产价格评估机构评估确定。被置换房屋和用于房屋产权置换房屋的价值评估时点为房屋协议置换方案公告之日。

房屋所有权人、公有房屋承租人或者实施主体对评估结果有异议的,参照本市房屋征收评估、复核、鉴定的有关规定执行。

第十一条(房屋协议置换方案公告)

房屋协议置换方案由实施主体作出并及时在房屋协议置换范围内公告。

第十二条(房屋协议置换方式)?

被置换房屋为居住房屋的,房屋所有权人、公有房屋承租人可以选择货币置换或房屋产权置换;被置换房屋为非居住房屋的,原则上采用货币置换。??????????????????????????

第十三条(资金保障)

实施主体应当在房屋置换协议签订前确保有充分的置换房源或置换资金,以保障房屋置换协议的顺利履行。

第十四条(房屋置换协议的签订)???????????????????

实施主体根据房屋协议置换方案与房屋所有权人、公有房屋承租人签订附加生效条件的房屋置换协议。

根据本办法第一条第(二)项、第(三)项之规定,拟实施房屋协议置换的项目,房屋置换协议的生效条件应当为房屋所有权人、公有房屋承租人签约比例达到100%,并且搬迁期限内办理完毕退房 (租)手续、房屋权属转移登记或注销手续,搬离、腾空被置换房屋,且办理完毕交房手续的房屋所有权人、公有房屋承租人户数比例达到100%。???????????????????????????

第十五条(被置换房屋的管理)

实施主体和受委托的房屋征收事务所应当对被置换房屋进行妥善管理,对于已具备拆除条件的房屋应当及时拆除,已具备移交条件的房屋应当及时移交给相关职能部门。???

第十六条(房屋协议置换项目的终止)?????????????????????????????????

签约期限或搬迁期限届满,未达到房屋置换协议生效条件的,该房屋协议置换项目终止,并且原则上该地块三年内不再启动房屋协议置换工作。

第十七条(施行日期和有效期)

本办法自2020年XXXX月?XXXX?日起施行,有效期至2025年XXXX????月XXXX日止。

关于征求《上海市普陀区国有土地上房屋协议置换实施办法(草案)》社会公众意见的公告  背景介绍

关于上海市普陀区国有土地上房屋协议置换实施办法的起草说明及制定依据

一、制定背景

在我区逐渐消灭成片二级旧里以下房屋的同时,还有许多零星的二级旧里以下房屋,考虑到尽快消灭我区所有的二级旧里以下房屋的总体要求以及城市更新所需的建设工程推进需求,结合市住房城乡建设管理委、市规划资源局、市房屋管理局发布的《关于进一步规范本市房屋协议置换工作的指导意见》文件,故我局起草《上海市普陀区国有土地上房屋协议置换实施办法(草案)》(以下简称“实施办法”)开展我区房屋协议置换工作。

二、制定的必要性

首先,在旧区改造从“成片”转为“零星”的大背景下,根据上海市旧城区改造工作总体要求,计划至2020年底全面完成二级旧里以下房屋改造。对于旧改工作来说,时间较为紧迫。实施房屋协议置换,符合市、区两级旧改工作的总体要求。

其次,对于无法实施征收,但必须完成居民的生活功能配套,推动城市更新的项目,实施房屋协议置换,有利于改善市民居住条件,有利于推动城市建设和经济发展。

最后,鉴于目前对房屋协议置换的程序、内容等均没有全国性的统一法律规定,结合《关于进一步规范本市房屋协议置换工作的指导意见》,以及普陀区在征收工作中的实务经验,制定普陀区房屋协议置换实施办法,在规范房屋协议置换程序、保障被置换人合法权利、避免可能发生的法律风险等方面,具有紧迫性和必要性。

三、法律依据

市住房城乡建设管理委、市规划资源局、市房屋管理局于2019年1月21日印发《关于进一步规范本市房屋协议置换工作的指导意见(沪建房管联〔2018〕853 号)》(后附全文)。

四、决策的起草过程

(一)全方位调查摸底我区剩余的零星二级旧里以下房屋情况,明确具体房屋情况、人员情况、权属情况;

(二)对于本区其他确需先行开展协议置换的项目进行了解;

(三)向长宁区等区县进行调研、学习,借鉴经验以更好的打下制定管理办法的基础;

(四)与市局进行前期沟通,推进协议置换项目进入全市统筹系统的工作,便于签约对象能够享受到相应的优惠政策,并形成决策初稿。

(五)决策初稿形成后,多次召集各相关部门讨论修改,并咨询区政府法制部门意见,最终形成决策内容。

五、决策的主要内容

(一)管理单位

区房管局为本区房屋协议置换指导监管单位,制订房屋协议置换项目计划,受理房屋协议置换方案备案,负责房屋协议置换相关工作的业务指导、工作检查和工作人员管理等工作。

区发改委、区财政局、区规划资源局、区文旅局等相关管理部门,按照各自工作职责配合和保障房屋协议置换工作顺利进行。

区审计局根据有关法律、法规和相关政策,负责房屋协议置换工作的资金监管和审计监督。

(二)实施主体

经区人民政府同意的镇政府、街道办事处或其他相关单位为本区房屋协议置换的实施主体。

实施主体负责制订房屋协议置换项目具体实施计划和安置方案,并按照本办法的规定,负责向指导监管单位提出房屋协议置换项目的申报、安置方案的报备等工作。

实施主体可以委托本区的房屋征收事务所,承担房屋协议置换的意愿征询、房屋协议置换方案的宣传和解释工作、组织签订房屋置换协议、管理被置换房屋等具体工作。

(三)实施范围的确定

区房管局会同区发改委、区建管委、区财政局、区规划资源局、区文旅局、街道办事处(镇政府)等相关部门确定房屋协议置换项目实施范围。

(四)意愿征询

实施主体需组织征询房屋所有权人、公有房屋承租人的房屋协议置换意愿;并根据意愿征询情况,启动房屋协议置换方案制定工作。若该项目不具备开具征收决定的条件,则需要100%的意愿征询同意率方可正式启动。

????(五)方案征询及修改????????????????????????????????

实施主体应当将房屋协议置换方案在房屋协议置换范围内予以公示,征求房屋所有权人、公有房屋承租人的意见。征求意见期限不得少于10日。征求意见结束后,实施主体将修改情况及时公布,并向区房管局备案。

(六)房屋协议置换方式

被置换房屋为居住房屋的,房屋所有权人、公有房屋承租人可以选择货币置换或房屋产权置换;被置换房屋为非居住房屋的,原则上采用货币置换。??????????????????????????

(七)资金保障

实施主体应当在房屋置换协议签订前确保有充分的置换房源或置换资金,以保障房屋置换协议的顺利履行。

(八)房屋置换协议的签订???????????????????

实施主体根据房屋协议置换方案与房屋所有权人、公有房屋承租人签订附加生效条件的房屋置换协议。

若该项目不具备开具征收决定的条件,房屋置换协议的生效条件应当为房屋所有权人、公有房屋承租人签约比例达到100%,并且搬迁期限内办理完毕退房 (租)手续、房屋权属转移登记或注销手续,搬离、腾空被置换房屋,且办理完毕交房手续的房屋所有权人、公有房屋承租人户数比例达到100%。 ??????????????????????????

(九)房屋协议置换项目的终止???????????????????????????????

签约期限或搬迁期限届满,未达到房屋置换协议生效条件的,该房屋协议置换项目终止,并且原则上该地块三年内不再启动房屋协议置换工作。

六、外区或外地的类似做法

目前,我市各区均根据《关于进一步规范本市房屋协议置换工作的指导意见(沪建房管联〔2018〕853 号)》的规定,逐步开展了相应的工作,例如长宁区、松江区,本次我区着重学习了长宁区的相应做法,通过制定《实施办法》的方式规范我区的协议置换工作。

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